Sobre hipotecas...

1.-¿Tipo Fijo o Variable?
2.-¿Cómo determinar el Plazo de Amortización?
3.-¿Qué importe puedo solicitar?
4.-¿Subrogación o Hipoteca Nueva?
5.-¿Que información puedo pedir a una Entidad?


1.-¿Tipo Fijo o Variable?
Una primeras cuestiones a la que hemos de dar respuesta a la hora de plantearnos la solicitud de una hipoteca está en elegir qué modalidad de tipo de interés nos aplicará la entidad financiera.
Esta decisión es en el fondo una apuesta por la evolución del precio del dinero en el mercado, la cual depende de una gran cantidad de factores (políticos, económicos...), muchos de los cuales no pueden ser previstos, de ahí que la decisión final venga determinada por el carácter del solicitante así como por las posibilidades económicas del mismo.

1. Préstamo hipotecario a tipo de interés fijo:

Este tipo de préstamos mantienen de forma constante el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, por lo que la cuota mensual que hemos de atender se mantendrá invariable.

Ventajas:

- Conocemos en todo momento la cantidad que vamos a pagar (mensualmente, trimestralmente...), lo cual nos permite una mejor planificación económica.
- Las subidas de los tipos de interés en el mercado no nos afectarán en la cantidad a pagar por la hipoteca.

Inconvenientes:

- No nos beneficiaremos de las bajadas de los tipos de interés, por lo que estaremos pagando un precio superior al del mercado.
- Las comisiones de cancelación de este tipo de préstamos suelen ser superiores a los de tipo variable.
- El hecho de asumir una operación sobre la que no pueden repercutirse las variaciones de tipos de interés obliga a las entidades financieras a limitar los plazos máximos de amortización de estos préstamos (en torno a los 15 años), lo que exige disponer de una capacidad de pago holgada por parte del solicitante.


2. Préstamo hipotecario a tipo de interés variable:

Es aquel préstamo en el que el tipo de interés que nos aplican varía en el tiempo conforme a la variación de los tipos de interés en el mercado.
La revisión o modificación periódica del tipo de interés a aplicar dependerá del préstamo hipotecario contratado, siendo normal que esta revisión se produzca cada 6 o 12 meses.
Normalmente este tipo de préstamos presentan un tipo de interés fijo o inicial para los 6 ó 12 primeros meses, transcurridos los cuales se procede a la primera revisión del tipo.

¿En función de qué oscila un tipo variable?

La ley determina que debemos tomar una referencia, para lo que exiten las referencias oficiales y recomendadas para préstamos hipotecarios publicados por el Banco de España, a esa referencia se le sumará un diferencial o margen.

El tipo de interés de referencia más común es el Euribor, si bien legalmente existen otros tipos de interés a los cuales podemos referenciar un préstamo hipotecario (TRH en le caso de las Cajas de Ahorro...).

Una variación dentro de los préstamos a tipo de interés variable es lo que se denomina como tipos mixtos. En la práctica, un tipo mixto no es sino un tipo de interés variable en el que el plazo del tipo de interés inicial o de salida es superior a los 12 meses. Transcurrido este plazo su comportamiento será igual al de cualquier préstamo hipotecario a tipo variable.

Ventajas:

- Adaptaremos en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca a la evolución del precio del dinero en el mercado.
Cuanto más corto sea el plazo de revisión, antes se producirá este ajuste (lo cual es muy positivo en tendencias bajistas de los tipos de interés pero, evidentemente, será negativo para nuestro bolsillo cuando la tendencia de los tipos sea al alza).
- Las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo.
- La adecuación de los tipos de interés a la evolución del mercado permite a las entidades financiares ofrecer plazos de amortización superiores (25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35 ó 40 años en función de la edad de los solicitantes).

Inconvenientes:

La gran desventaja de este tipo de operaciones viene dada por el hecho de que estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés.


2.-¿Cómo determinar el Plazo de Amortización?
Una vez nos hemos decidido el tipo de interés (fijo o variable) al que queremos nuestra hipoteca, tendremos que determinar el plazo de amortización de la misma.
Existen dos premisas que hemos de tener muy en cuenta llegado este momento:

1) A mayor plazo de amortización, más intereses pagaremos por nuestra hipoteca.
2) A mayor plazo de amortización, menor será la cuota periódica que debemos asumir.

Así mismo hemos de tener en cuenta que los plazos máximos de amortización varían conforme al tipo de interés (las operaciones a tipo fijo presentan plazos máximos de amortización más cortos que las de tipo variable) y también por el hecho de que no todas las entidades financieras ofertan los mismos plazos (en general el plazo máximo de amortización se sitúa entre 25 y 30 años, sí bien algunas entidades lo limitan a 20 años).

A la hora de seleccionar el plazo de amortización de una hipoteca el criterio general suele ser el determinar aquel plazo que nos permita asumir el pago de la cuota periódica del préstamo comprometiendo adecuadamente nuestra capacidad económica. Es decir, mayoritariamente determinamos el plazo de la hipoteca en función de nuestros ingresos y necesidades, de forma que la cuota periódica resultante sea asumible.
Por su parte, las entidades financieras suelen mantener el criterio de que las cuotas mensuales no superen el 35 ó 40% de los ingresos netos del solicitante el préstamo, para evitar el riesgo de impagos.





3.-¿Qué importe puedo solicitar?
En la oferta hipotecaria actual, algunas entidades bajo determinadas condiciones están ofreciendo financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda a adquirir, si bien el criterio general y determinadas disposiciones legales establecen un porcentaje máximo de financiación del 80% del valor de la vivienda, utilizándose para la aplicación de este baremo, como norma general, el valor de tasación de la vivienda.

El hecho de financiar en torno al 80% del valor de la vivienda tiene una implicación directa para el solicitante: deberá aportar una cantidad a la compraventa (en torno al 20% del valor de la misma), a lo que debemos añadir los gastos que recaen sobre la parte compradora, los cuales, de forma estimativa, podemos cifrar en torno al 10% del citado valor de compraventa.

Así mismo, el importe de hipoteca solicitado junto con el tipo de interés y el plazo de amortización determinarán la cuota o pago periódico. Como bien hemos señalado en el apartado relativo a la selección del plazo de amortización, las entidades financieras para evitar el riesgo de impago suelen mantener el criterio de que la cuota del préstamo hipotecario no suponga más del 35/40% de los ingresos netos de los solicitantes, criterio que también deberemos tener presente a la hora de determinar el importe a solicitar




4.-¿Subrogación o Hipoteca Nueva?
Para tener claros estos conceptos vamos a partir de cuál es su situación:

a) Va a adquirir una vivienda y necesita financiación:

- Si usted adquiere una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, existe una gran posibilidad de que la misma se encuentra gravada con una hipoteca en una entidad financiera, por lo que le recomendamos proceda a informarse sobre la posibilidad de subrogarse en la citada hipoteca, lo cual resulta más barato a nivel de gastos pero tiene el inconveniente de que deberá disponer del dinero restante entre la cantidad pactada en el precio de compraventa y el importe pendiente de hipoteca.

- Si no existe hipoteca en la que subrogarse o bien no puede/quiere acceder a la subrogación del préstamo (bien porque no lo permite la entidad financiera o bien porque considera que las condiciones del mismo no son nada ventajosas respecto a lo que puede encontrar en el mercado), en este caso tendrá que solicitar una hipoteca nueva para adquirir la vivienda..


b) Tiene una vivienda para cuya compra solicitó una hipoteca y ahora quiere mejorar las condiciones de la misma:

- Solicita una Novación del préstamo.

Novación es el proceso por el cual la entidad financiera procede a modificar las condiciones de un préstamo hipotecario de acuerdo con los titulares del mismo.
En un principio no existe ninguna obligación por parte de la entidad a atender nuestra demanda, por lo que las posibilidades de que acceda a la misma vendrán dadas por nuestro perfil como clientes.

Existe la posibilidad de realizar novación sobre el tipo de interés aplicado (normalmente se realiza a petición de los titulares para mejorar el tipo de interés que vienen atendiendo al haber quedado desfasado respecto a las condiciones del mercado), sobre el importe pendiente (en caso de que necesite disponer de más dinero), sobre el plazo de amortización (tanto para alargarlo como para recortar el mismo) e incluso sobre los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación...).

La novación del préstamo hipotecario es la solución más ventajosa ya que los gastos son mínimos. De hecho, si se trata simplemente de reducir el interés fijo o de disminuir el diferencial del interés variable ni siquiera es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Banco firmado por persona competente. Si la novación consiste en un cambio de tipo de interés al pasarse de fijo a variable, o viceversa, o por cambiarse el tipo de referencia es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios notariales no pasarán de quince mil pesetas y los registrales serán inferiores a cinco mil pesetas.
Estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.


- Si no es posible acceder a una novación del préstamo, lo normal es que solicite la Subrogación del mismo en otra entidad financiera que mejore las condiciones actuales.

Subrogación es el proceso por el cual cambiaremos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario con el fin de obtener una mejora en las condiciones del tipo de interés que nos aplican en el mismo. Por Ley, en una subrogación sólo se podrá modificar el tipo de interés aplicable, manteniendo constantes las restantes condiciones de nuestra hipoteca (capital pendiente, plazo de amortización, intervinientes...).

Los gastos asociados a la subrogación de un préstamo hipotecario son muy inferiores a los asociados a la formalización de una hipoteca nueva.

El coste de la operación viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que pagar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de cancelación. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca. A este importe tendremos que sumarle los gastos correspondientes a Notaría, Registro y Gestoría, los cuales resultan sensiblemente inferiores a los originados en una hipoteca nueva.

En caso de que además del tipo de interés quisiéramos modificar alguna de las restantes variables del préstamo (aumentar el capital pendiente para así asumir los gastos, aumentar el plazo de amortización para tener una cuota inferior etc...), es decir, si además queremos realizar una novación del préstamo, deberemos pactar de antemano este hecho con la nueva entidad financiera con el fin de proceder a realizar el mismo una vez se haya subrogado la hipoteca.






5.-¿Que información puedo pedir a una Entidad?
En general, las entidades están predispuestas a darnos una información total sobre las condiciones y características de sus préstamos hipotecarios.

Lógicamente, el principal criterio de búsqueda para nuestra hipoteca va a ser el tipo de interés, si bien tendremos que tener presentes otros aspectos tales como el importe de las comisiones del préstamo (apertura, amortización parcial, cancelación anticipada, subrogación...etc.), el plazo de revisión del tipo de interés (si se trata de una operación a tipo de interés variable), el plazo máximo de amortización al que puedo acceder, la existencia de requisitos de vinculación para la formalización del préstamo (es normal que las entidades obliguen a la contratación de determinados productos financieros a los solicitantes de una hipoteca)...etc.

De todos modos, la Orden de Transparencia de Condiciones Financieras de Préstamos Hipotecarios, garantiza una información homogénea y detallada sobre los aspectos esenciales de las hipotecas.

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Recientemente hemos descubierto una nueva herramienta que nos permite realizar una simulación de hipoteca, de forma que podamos realizar fácilmente el cálculo de la cuota mensual asociada a un préstamos hipotecario. En la página oficial del Banco de España se encuentran disponibles diferentes simuladores que permiten calcular rápidamente la cuota, el TAE, y el TIE.

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