El precio de la vivienda en España debe bajar un 30% desde su máximo para que pueda absorberse el stock sin vender, es decir, dos tercios más que hasta ahora (10%). En esta senda, la caída en términos reales será de un 7% al cierre de 2009 y un 8% adicional en 2010, según el informe Situación Inmobiliaria elaborado por el Servicio de Estudios del BBVA.
La entidad financiera justifica la necesidad de estas bajadas de precios en que los tipos de interés, cuyos descensos a lo largo de 2009 han estado detrás de una mejor accesibilidad a la vivienda, se mantendrán "muy bajos" en 2010, pero no darán nuevas treguas. En esta situación, "los niveles de accesibilidad son complicados", lo que hace prever un escenario de descensos hasta 2012.
Ahora bien, desde el BBVA se asegura que el grueso del ajuste no recae del lado de las entidades financieras, puesto que su peso relativo en el sector no es tan relevante como el de los promotores, pese a que han engordado sus carteras con viviendas en stock y, por tanto, "no marcan tanto la tendencia de los precios".
Exceso de oferta
Hasta que no se absorba la "sobredimensionada oferta", según han indicado la economista jefe de Escenarios Financieros y Económicos, Mayte Ledo, y la economista jefe de Análisis Sectorial del Servicio de Estadios de BBVA, Ana Rubio, durante la presentación del informe, "el proceso de ajuste aún no ha tocado fondo",
A su juicio, las causas de este retraso se encuentran, en primer lugar, en que el sector aún presenta desequilibrios "en cantidades" pese a que "la oferta de vivienda nueva se ha adaptado con agilidad a este escenario situándose en mínimos". Según cálculos de la entidad, la bolsa de viviendas sin vender podría superar el millón, con lo que la sobreoferta debería irse ajustando durante los próximos tres o cuatro años hasta retornar a niveles de principios de esta década.
Por otro lado, considera que la corrección de los precios "ha sido reducida tanto en términos de magnitud como de duración". Y en último término, la entidad explica que la mejora del esfuerzo familiar ha sido menor en España que en otros países de la UE.
Sector no residencial
Por otro lado, el informe apunta que es el sector no residencial aún no se han dado signos evidentes de contracción debido al apoyo de las políticas económicas del Gobierno y que, por tanto, "es probable que durante los próximos trimestres la actividad no residencial se contraiga, sobre todo una vez que los planes de apoyo del Gobierno se agoten".
Con vistas a la recuperación del sector, el BBVA estimas que el incremento frente al desplome de los de nueva obra de los visados para rehabilitación de viviendas, que aumentaron un 18% en septiembre gracias al impulso del Gobierno, da una medida de cual será el camino a corto y medio plazo para dar oxígeno al ladrillo.
Además, precisa que, tras completarse el ajuste del sector, éste recuperará un tamaño más "sostenible", con una demanda potencial de vivienda alrededor de 400.000 al año. Por otro lado, la entidad financiera considera que, si bien no cabe esperar que el crédito se mantenga en tasas "muy moderadas" durante algún tiempo, sí se observa ya una cierta relajación en los estándares de concesión de préstamos.
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