Precio de la vivienda a la baja

INTERESANTE POST que hemos rescatado

Soy un profesional con amplia experiencia en los sectores financiero e inmobiliario a nivel internacional.
Creo que la situación actual del mercado español no es ni más ni menos que un reflejo de la que otros países vienen sufriendo desde hace ya dos o tres años (USA, Reino Unido, Francia, etc.) pero con agravantes muy importantes.
Para empezar el producto nacional se ha revalorizado comparativamente mucho más que en estos mercados sin fundamento apreciable, de lo que se extrae que el factor expeculativo ha tenido mucho más peso. Increíblemente el precio por metro cuadrado en Madrid ha alcanzado valores superiores a los de ciudades como París (-20%), Roma (-10%) y Frankfurt (-30%). Situaciones similares se registran en Barcelona, San Sebastián, Pamplona y en otras zonas urbanas de Madrid (Las Rozas, SS Reyes, ¡Móstoles!...) y Cataluña (area metropolitana de Barcelona, Girona).
También debemos considerar el hecho de que contamos con el mayor stock de vivienda disponible en Europa, con un exceso de la oferta sobre la demanda abrumador.
Además, el factor macroeconómico, con las expectativas de aumento del paro, las subidas de tipos de interés (el euribor todavía no ha tocado techo), el euro fuerte limitando las inversiones no europeas, y otros factores estructurales, contribuyen a empeorar el ya muy deteriorado sector inmobiliario español.
Con este coktail potencialmente explosivo, es seguro que se dará un ajuste mucho más brusco en el sector en España que en otras economías de nuestro entorno donde tampoco lograron el ansiado "aterrizaje suave" que, por otro lado, es muy poco frecuente en las burbujas financieras.
Se estima ya que después del verano, y especialmente justo antes del próximo año, empezaremos a ver bajadas de precios en el entorno del 20 al 25% en el precio de inmuebles (principalmente viviendas), que no llegarán a animar la demanda de forma significativa. Hacia finales del 2009 apreciaremos bajadas acumuladas del 40% en los precios netos (ajustados con relación al IPC) de las viviendas, especialmente en el centro y las areas suburbanas de las grandes ciudades y en algunas capitales de provincia.
Si no aparecen otros factores que puedan agravar más aún la delicada situación del sector, es posible que hacia mediados del año 2010 los precios empiecen a estabilizarse en el entorno de un 35% por debajo del precio actual, sin descontar el efecto del IPC, aunque ya hay escenarios más pesimistas que auguran ajustes de hasta un 60%, con lo que volveríamos a precios del año 2001-2002. Esto coincidiría con la opinión de gran cantidad de expertos internacionales, que ya en el 2001 advertían de que el precio de la vivienda en España estaba sobrevalorado en exceso.
En cualquier caso, aunque será la vivienda de segunda mano la que antes reaccione bajando los precios, la promoción nueva será la que registrará las mayores rebajas, pues está comparativamente más sobrevalorada. Esto se debe a que los promotores están tardando más que los particulares en reaccionar al cambio de ciclo, con medidas raquíticas en el mejor de los casos, o ignorando la situación por completo en los más. Muchos promotores, reticentes a un ajuste real de precios, tendrán que lamentarlo a la larga, pues acabarán vendiendo a precio más reducido después de mantener un inmovilizado absurdo durante 2 ó 3 años. Entonces tendrán suerte si los beneficios acumulados durante los años de bonanza son suficientes para saldar las deudas financieras provocadas por el retraso en las ventas.
En cualquier caso, mi consejo para los propietarios es intentar vender a la baja, de forma inmediata. Si lo intentan ya, es posible que un 15% o un 20% sea suficiente (no descarten una rebaja del 25%). Si deciden esperar, es más que probable que tengan que lamentarlo, rebajando un 30% ó un 35% y esperar 2 largos años antes de encontrar comprador.
Mi consejo para los compradores es no comprar en ningún caso hasta que los precios no hayan bajado en el entorno de un 30%. Para ello deberán esperar un año o un año y medio. No se dejen llevar por rebajas del 10%, 15 % que aparecerán seguro después del verano. Los precios bajarán mucho más. Es preferible pagar un alquiler caro durante un tiempo limitado (uno, dos o tres años máximo) que correr el riesgo de hipotecarse a 40 años en un inmueble sobrevalorado, con expectativas de un tipo de interés al alza.
Que el ajuste es inevitable es ya un hecho innegable. De lo que se trata ahora es de saber si se limitará a un 40% o si llegará al temido 60%, y de si llegará bruscamente a finales de 2008 con un auténtico desplome (como ocurrió en la histórica crisis inmobiliaria de Florida) o bien se prolongará hasta la primavera de 2010 (escenario más probable).

leido en http://www.inverforo.com por antonio Q